INTRODUCCIÓN

Cuando se radica una demanda de retención ilícita (desalojo) contra usted, el primer paso es crear, radicar y emplazar una Contestación. Nuestra Herramienta le ayudará a crear una Contestación que presente las defensas que usted pueda tener contra su desalojo. También lo ayuda a crear otra documentación inicial si así lo desea, incluyendo una solicitud para eximirlo de las cuotas del tribunal y una petición de juicio por jurado. Después que complete la Herramienta, radicará estos documentos usted mismo y emplazará al propietario con ellos, o si reúne algunos criterios, la Herramienta le ofrecerá radicarlos y emplazarlos por usted. 

Radicar una Contestación es solo el primer paso del caso de desalojo para el inquilino. Le recomendamos a los inquilinos que traten de conseguir ayuda legal y conectarse con su sindicato de inquilinos local lo antes posible para que puedan luchar su caso de la mejor forma posible. Sin embargo, en parte porque no hay suficientes abogados para todos los inquilinos que los necesitan, muchos inquilinos no pueden encontrar un abogado. Los sindicatos de inquilinos y los grupos comunitarios pueden proveer asistencia, pero sus recursos también están limitados. Esta guía ofrece un breve vistazo de cómo se ve un caso de desalojo, cuáles son los diferentes resultados y cómo los inquilinos pueden evitar ciertas trampas. Está hecha para ayudar a los inquilinos a navegar un sistema complejo por sí solos, pero es solamente un vistazo breve y general. Incluimos enlaces adicionales al final para guías preparadas por otras organizaciones, muchas de estas más largas y detalladas. 

I. Un Vistazo al Proceso de Desalojo

1.  El arrendador entrega un Aviso de Renunciar [Notice to Quit] 

Cuando un arrendador quiere desalojar a un inquilino, primero tiene que darle al inquilino un Aviso de Renunciar (un aviso para que se mude) por escrito. Este puede ser de 3 días, 15 días, 30 días, 60 días ó 90 días, dependiendo de la razón para el desalojo. Si usted no se va después de que el Aviso se expire, el propietario tiene que radicar un caso en corte. Es ilegal que el propietario le cambie la cerradura. Solo lo puede desalojar si gana el caso o si llega a un acuerdo para que usted se mude.

2.  El arrendador radica un Caso de Desalojo 

Se radica un caso de desalojo contra el inquilino – el inquilino debe ser emplazado con una “Citación” [“Summons"] y “Demanda-Retención Ilícita” [ “Complaint – Unlawful Detainer”]. Estos son documentos de corte que comienzan el caso legal contra el inquilino. Un inquilino típicamente tiene que responder al caso en 5 días laborables (no incluyendo fines de semana ni algunos días festivos) después de haber sido emplazado con estos documentos. No radicar una Contestación a tiempo significa que el inquilino podría perder su caso automáticamente. 

3.  El inquilino radica una Contestación 

La Contestación no es el lugar para presentar evidencia – eso vendrá después. Sin embargo, usted debe mencionar cualquier defensa que podría aplicar a su caso en su Contestación. Las defensas que tiene dependen de donde vive y que tipo de caso se radicó en su contra. Puede ser muy difícil saber qué defensas podrían aplicar a su caso y cómo llenar la documentación - el Kit de Herramientas del Poder del Inquilino [Tenant Power Toolkit] le ayuda a hacerlo.

Si un inquilino no responde, se entra una “sentencia en rebeldía” [“default judgment”] contra el inquilino. Esto significa que el propietario gana el caso automáticamente. El inquilino entonces recibe un Aviso de Desocupar de 5 días colocado en su puerta por el alguacil. El alguacil vendrá después de los 5 días a desalojar a los inquilinos y cambiar las cerraduras. Una sentencia en rebeldía permanecerá en su récord – por eso es que debe responder a tiempo aún si piensa que el caso no va a seguir adelante o aún si piensa que se va a mudar. 

4.  El Caso de Desalojo 

Si el inquilino radica una Contestación, el caso sigue adelante y muchas cosas pueden suceder. El inquilino puede recibir peticiones de descubrimiento. Estos documentos le piden al inquilino que responda a preguntas por escrito. Los inquilinos deben responder a estas peticiones a tiempo, en algunos casos en tan solo 5 días calendario. Explicamos más sobre el descubrimiento en la Sección II. 

El propietario solicita una fecha para el juicio. El tribunal entonces establece la fecha del juicio.  El inquilino debe entonces prepararse para el juicio y presentarse en el tribunal en la fecha del juicio para presentar evidencia.  Si el inquilino ha solicitado un juicio por jurado, la primera “fecha del juicio” se puede usar para seleccionar una nueva fecha para el juicio por jurado en el futuro.

El propietario o el inquilino podrían radicar una moción. Una moción es una petición al tribunal para que haga algo. Generalmente, una de las partes redacta y radica una moción y selecciona un día para que el tribunal “vea” esa moción. 

Una moción común es una “moción de sentencia sumaria.” Si el propietario radica esa moción, está argumentando que deberían ganar el caso antes del juicio porque no hay nada que tenga que ser decidido en un juicio. Los inquilinos tienen que asistir a cualquier vista programada por el tribunal o se arriesgan a perder el caso. Explicamos más sobre las mociones en la Sección III.

5.  Como los Casos terminan  

La mayoría de los casos de desalojo termina en transacción, lo que significa que no llegan a juicio sino que en vez todo el mundo firma un acuerdo. 

 Un inquilino, o su abogado, puede negociar con el propietario para llegar a un acuerdo. El acuerdo puede ser que el inquilino se quede y pague la renta, o el acuerdo puede darle tiempo al inquilino y (quizás) asistencia de reubicación, para mudarse. Muchos casos también terminan con el propietario desestimando el caso, o el tribunal dictando que el propietario o el inquilino debe ganar sin tener que llegar al juicio. 

Si un inquilino llega hasta el juicio y gana, el inquilino se queda y paga renta. El inquilino tiene la obligación de pagar cualquier renta adeudada hasta el momento del juicio.  A veces, la cantidad de renta pagada por el inquilino se reduce basado en problemas con reparaciones/condiciones en la propiedad (esto se decide durante el juicio). Si el inquilino pierde en el juicio, el inquilino recibe un Aviso de Desocupar de 5 días del alguacil y entonces es desalojado si no se ha mudado para la fecha establecida en el Aviso de Desocupar de 5 días.

II.  Peticiones de Descubrimiento

Descubrimiento es el proceso por el cual una parte solicita (o exige) evidencia que la otra parte usará durante el juicio. Una parte envía peticiones de descubrimiento y la otra parte debe responder en 5 días si las peticiones fueron entregadas a mano,  en 7 días si se enviaron por correo postal de 24 horas, o en 10 días si se enviaron por correo regular. Debe cotejar su correo y asegurarse de responder a cualquier petición de descubrimiento que reciba. Si no responde, el propietario radicará una “moción para solicitar cumplimiento” pidiéndole al tribunal que le exija que responda al (cumpla con el) descubrimiento. En la vista para esta moción, el tribunal le puede ordenar a usted a pagar una multa (“sanción”), decir que usted no puede brindar ninguna evidencia en el juicio, considerar que se admitan ciertos hechos (véase la sección más adelante sobre Requerimientos de Admisión), o hasta cancelar su Contestación y dictar que perdió el caso automáticamente por fallar en participar. Por lo menos, usted debe completar y enviar sus respuestas a cualquier Requerimiento de Admisión antes de la vista para la moción para solicitar cumplimiento.  

A continuación vea un resumen de cómo responder a cada tipo de petición (dependiendo de cuáles reciba del propietario). Las respuestas al descubrimiento no deben ser radicadas en el tribunal - solo envíe sus respuestas al propietario o al abogado del propietario. 

1.  Requerimientos de Admisiones

Requerimientos de Admisiones (RFAs, por sus siglas en inglés) son declaraciones escritas por el propietario o el abogado del propietario que se relacionan al caso. Usted debe leer cada declaración muy cuidadosamente y decidir si usted va a admitir que es cierta o negar que es cierta. Puede responder con “admit” [admitir], “deny” [negar], “admit in part” [ admitir parcialmente] (si está de acuerdo con una parte de la declaración pero no con otra), o denegar porque no tiene suficiente información o conocimiento para determinar la verdad o falsedad de la declaración. Sea muy cuidadoso de no admitir algo por error - lea cada declaración múltiples veces para asegurarse que entiende lo que está diciendo. Hay modelos de respuestas y más instrucciones aquí. 

Es muy importante que responda a los Requerimientos de Admisiones a tiempo.  Si no responde antes de la fecha límite, estas declaraciones se van a “considerar admitidas.” Esto significa que el tribunal en adelante va a actuar como si usted hubiera admitido la veracidad de todas las declaraciones en los requerimientos (¡aunque las declaraciones no sean ciertas!). Esto le hace mucho más fácil al propietario ganar el caso, probablemente hasta antes del juicio. 

2.  Interrogatorios - Especiales o en Formas

Los interrogatorios son solo preguntas que la otra parte tiene que contestar. Los interrogatorios “especiales” son aquellos que se escribieron específicamente para este caso. Debe responder a todo lo que el interrogatorio especial pregunte.  Los interrogatorios “en formas” usan las formas generales o de retención ilícita que enumeran un montón de preguntas comunes. Debe responder a cada pregunta que tenga una marca de verificación (√) al lado. Puede ignorar cualquier pregunta que no tenga el encasillado marcado. 

Cuando escriba sus respuestas, recuerde contestar cada parte de cada pregunta. Puede usar este modelo para crear sus respuestas a los interrogatorios en formas para las retenciones ilícitas (el modelo empieza en la página 8). Puede encontrar modelos más generales e instrucciones aquí para los interrogatorios en formas y aquí para interrogatorios especiales. 

Si una pregunta es totalmente irrelevante al caso, sería una carga innecesariamente enorme recoger la evidencia que pide, usted (la Parte Demandada) puede objetar en vez de responder a la pregunta, por ejemplo, diciendo, “Objeción, la Parte Demandada objeta a esta exigencia porque es irrelevante, demasiado amplia, indebidamente onerosa, opresiva y su única intención es irritar, molestar y acosar a la Parte Demandada.” Puede encontrar una lista corta de objeciones aquí. Si no sabe la respuesta a algo, puede decir, “La Parte Demandada no puede responder a este interrogatorio ya que la información que se solicita no es de mi conocimiento personal.” Debe contestar completamente cuando sea posible, y use esta oportunidad para contar su lado de la historia. Responder a tiempo es lo más importante, así que trate de escribir algo y devolver sus respuestas rápidamente cuando esté corto de tiempo.  

3. Requerimiento de Producción de Documentos o Requerimiento de Inspección y Copiar

Este es un conjunto de requerimientos para “producir” (enviar copias de) los documentos y otra evidencia que usted planifique usar en su caso. Puede responder a cada requerimiento diciendo que va a incluir todos los documentos relevantes, que no puede cumplir con el requerimiento porque no tiene documentos que sean relevantes a la pregunta, o que objeta al requerimiento. Puede objetar, por ejemplo, si el requerimiento no está claro o porque sería  una carga innecesariamente enorme recoger toda la evidencia que pide (puede encontrar una lista corta de objeciones aquí). Hay modelos de respuestas y más instrucciones aquí.

En la “respuesta” en sí (lo que se provee en los modelos en el enlace arriba), solo dice si está proveyendo o no documentos en respuesta a cada requerimiento. Después de completar uno de estos modelos y responder a cada requerimiento, adjuntará copias de toda su evidencia (documentos, fotos, recibos, mensajes de texto, correos electrónicos, cartas, informes, etc.) para respaldar su respuesta. 

Asegúrese de incluir copias y no originales. Recuerde incluir todo lo que va a usar, o hasta que podría usar, en el juicio.  

III. Moción de Sentencia Sumaria

Una moción es una petición al tribunal de que haga algo. Una moción de sentencia sumaria es radicada por la “parte promovente” (la parte que radica la moción) que quiere ganar el caso antes de ir a juicio. La moción va a tratar de convencer al juez de que no hay manera de que la otra parte gane el juicio - básicamente, de que no hay preguntas que tengan que ser contestadas en un juicio y que todos los hechos establecidos muestran que debe ganar ahora. Por ejemplo, si el propietario está tratando de desalojar al inquilino por violar el contrato de arrendamiento y el inquilino admitió que violó el contrato de arrendamiento en sus respuestas al descubrimiento, el propietario puede radicar una moción de sentencia sumaria. El inquilino puede oponerse a (luchar) este tipo de moción con evidencia que demuestre que el propietario autorizó al inquilino a hacer eso.  

Si el propietario radica una moción de sentencia sumaria, usted será emplazado con (se le enviará por correo) una copia de la moción. Debe leer cuidadosamente y notar la fecha y la hora de la vista en corte en que se verá la moción. Debe asistir a la vista para evitar perder su caso. Debe llevar toda la evidencia que tenga consigo. 

También puede oponerse a la moción de sentencia sumaria del propietario radicando una declaración. Una declaración es un documento firmado con los hechos - el equivalente por escrito a testificar en corte en el banquillo de testigos. Puede crear su declaración usando la forma aquí. Llene la información en la parte superior de la página. Entonces, bajo “Declaración,” escriba todo lo que aparece en la moción del propietario con lo que usted esté en desacuerdo. Incluya la mayor cantidad de detalles específicos y fechas de las que se pueda acordar. Debe escribir todos los hechos que sabe y que demuestran que el propietario no debe ganar este caso automáticamente - cualquier hecho que vaya en contra de lo que el propietario está reclamando o cualquier hecho relacionado con sus defensas en el caso. No se olvide de poner la fecha y firmar la declaración en la parte inferior. Antes de la vista, debe poder radicar esta declaración en el tribunal y conseguir a alguien que emplace (por correo regular o electrónico) al propietario o al abogado del propietario. Puede radicar múltiples declaraciones (de diferentes personas) también. Puede adjuntar evidencia a la parte de atrás de la declaración también.  

Recuerde, el propietario tiene que probar sin duda alguna que debe ganar para que el juez apruebe la moción de sentencia sumaria. Todo lo que usted tiene que hacer es crear una duda sobre los hechos del caso y mostrar que hay asuntos que se tienen que decidir en el juicio. Si el juez solo recibe el lado del propietario de la historia, hay una buena oportunidad de que este gane la moción - por eso es que es importante asistir a la vista y radicar una declaración, si puede. Las mociones de sentencia sumaria a menudo son complicadas y pueden ser difíciles de pelear, así que siempre debe buscar ayuda legal de ser posible. 

IV. Acuerdos de Transacción

La mayoría de los casos terminan con acuerdos de transacción - ambas partes escriben lo que están dispuestas a acordar, firman el acuerdo y lo radican en el tribunal. Hay dos typos de acuerdos de transacción: unas donde el inquilino se queda en la unidad y paga cualquier renta adeudada (quizás una cantidad reducida, quizás bajo un plan de pago) y unas donde el inquilino acuerda mudarse. Puede llegar a un acuerdo de transacción en cualquier momento en el caso, hasta el juicio. Puede solicitar una conferencia de transacción (una vista en corta donde las partes ven si pueden llegar a un acuerdo) si la corte no establece una automáticamente. 

El tipo de acuerdo al que puedan llegar depende en la fuerza del caso del propietario y cualquier defensa que usted tenga. Échele un vistazo a la Contestación que creó usando la Herramienta [Tenant Power Toolkit]. Trate de investigar las leyes en su área y entender las protecciones a inquilinos que le podrían aplicar a usted. El conocer sus argumentos lo va a ayudar a llegar a un mejor trato - generalmente,¡ los propietarios no le quieren pagar a sus abogados por un juicio! Las transacciones son negociaciones que vienen y van - no tiene que aceptar el primer acuerdo que proponga el propietario. A continuación verá ciertas consideraciones que tener en mente cuando esté negociando con el propietario o el abogado del propietario (esto no es una lista completa, sino solo un par de las preguntas importantes que se debe hacer durante el proceso de transacción). 

1. ¿Usted se va a mudar o quedar en la unidad? Si escoge mudarse, el propietario ganará el caso ahora pero no podrá desalojarlo hasta la fecha que acuerden. Recuerde solo acordar si le están dando suficiente tiempo para mudarse - una vez se radica un acuerdo en el tribunal, hay que seguirlo al pie de la letra y es muy, muy difícil cambiarlo. Después que firme un acuerdo de mudarse, probablemente tenga que mudarse para la fecha que está en el acuerdo y no va a conseguir más tiempo para mudarse, aunque no haya conseguido un nuevo lugar a donde irse.  

2. Si se va a mudar, ¿va a ceder su depósito de seguridad?

3. Si se va a quedar, ¿cómo va a pagar cualquier renta adeudada? La cantidad de renta que debe, ¿será reducida? ¿Cómo va a pagar esta renta - con un plan de pago o toda de una vez?

4. Honorarios y costas de abogados: ¿cada parte va a pagar sus propios honorarios y costas? Un propietario puede tratar de decir que usted tiene que pagar sus honorarios, pero usted puede luchar por un acuerdo donde cada parte pague sus propios honorarios y costas. 

5. Asistencia de reubicación: Un inquilino puede conseguir dinero de un acuerdo de transacción donde está acordando mudarse. Si el propietario no tiene una razón válida para desalojar al inquilino o está tratando de desalojar al inquilino aunque este no ha hecho nada malo (por ejemplo, el propietario quiere mudarse a la propiedad), el inquilino puede tener derecho a asistencia de reubicación bajo las protecciones de inquilinos locales o bajo la ley estatal Tenant Protection Act [TPA, ley de protección al inquilino]

6. Las cantidades para reubicación bajo estas leyes van desde un mes de renta hasta más de $20,000, así que debe investigar cuáles son las leyes en su área o hablar con un abogado. Si el acuerdo de transacción incluye asistencia de reubicación para el inquilino, asegúrese que el acuerdo establezca la cantidad y la fecha en la cual se pagará. Usted puede solicitar que se le pague la asistencia por reubicación antes de mudarse - de esa forma la puede usar para sus gastos de mudanza.  

7. Exención de renta: A menudo (dependiendo de cuánta renta deba el inquilino y cuán sólido sea su caso), un propietario puede acordar renunciar a cualquier renta adeudada por el inquilino si el inquilino está acordando mudarse. Recuerde que, mudándose, está ahorrándole al propietario el costo del juicio y le está garantizando que recibirá la unidad - el propietario podría perder hasta después de pagar por un juicio. He aquí ejemplos de lenguaje que incluir en un acuerdo donde el propietario acepta renunciar a cualquier renta adeudada: “El Demandante renuncia a toda la renta adeudada y daños remanentes adeudados previa y actualmente y con vencimiento hasta la fecha en que el Demandado entregue posesión. El Demandante acuerda además renunciar  a todos y cualquier cuota o cargo, dejando al Demandado con un balance de cero ($0) pagadero al Demandante al entregar la posesión.”

8. Sellando el récord: Es importante que el acuerdo “selle” su caso - de esa forma, el desalojo no aparecerá en su récord cuando esté buscando un lugar nuevo donde vivir y no debería afectar su crédito. He aquí ejemplos de lenguaje que incluir en el acuerdo: “Récord sellado/No Reportar: El récord se deberá mantener sellar incondicionalmente, no importa el desempeño de cualquier otro término. El Demandante no proveerá un informe negativo a ningún tercero con relación al inquilinato o crédito del Demandado.”

V. Juicio y Otros Recursos 

Un juicio es un procedimiento en el tribunal donde se presenta evidencia de una forma particular y se llega a una decisión sobre el resultado del caso. Un juicio por juez (un juicio sin jurado) es un juicio cuyo resultado lo decide un juez. Un juicio por jurado es un juicio donde el resultado (todas las preguntas sobre lo que pasó realmente) lo decide un jurado - un grupo de personas cualquiera que son seleccionadas para el caso.  Los juicios por jurado usualmente se toman más tiempo en programarse y más tiempo en completarse. Puede que le requieran radicar “documentos de jurado” antes del juicio si va a tener un juicio por jurado - estos incluyen una lista de pruebas [exhibits], una lista de testigos, una lista de instrucciones para el jurado, y una lista de preguntas para que el jurado decida (la forma del veredicto). 

La mayoría de los casos de desalojo no van a juicio (se transan, se desestiman o se ganan antes de llegar a juicio con algo como una moción de sentencia sumaria). Los juicios pueden ser retantes de preparar y muy complicados, así que a continuación hemos recopilado una lista de recursos para ayudarlo. Estos recursos también incluyen guías más detalladas en otros temas, que usted puede usar para prepararse mejor para su caso de desalojo.

Disability Rights California Self-Help Guide for Tenants Facing Eviction [Guía práctica de auto ayuda para inquilinos enfrentándose al desalojo de Derechos por Discapacidad California]

Legal Aid Foundation of Los Angeles How-To Guides [Guías prácticas de la Fundación de Asistencia Legal de Los Ángeles]

California Courts Self-Help Guide - Trial [Guía práctica de auto ayuda de los Tribunales de California]

California Courts Self-Help Guide - General Guide for Tenants [Guía práctica de auto ayuda de los Tribunales de California - Guía General para Inquilinos]